Kaupallinen yhteistyö: Lammi
Rakentamista pohtiessamme yritimme epätoivoisesti hahmottaa, kuinka paljon toiveidemme mukaisen talon rakentaminen maksaisi. Ja maksoihan se. Niin paljon, että suurin osa suunnitelmista joutui romukoppaan jo ihan alkutekijöissään. Näiden huimien summien vastapainona oli kuitenkin niin paljon asuinalueeltamme valmista asuntoa edullisempi neliöhinta, että rakentamisen voi näin jälkikäteen sanoa todellakin kannattaneen.
Pähkäillessämme puutalon ja kivitalon välillä yllätyimme siitä, että suunnitelmiemme mukainen, hyvin yksinkertainen kivitalo vaikutti tulevan tarjouksia pyytäessämme jopa edullisemmaksi kuin tarjouskilpailussa vielä loppumetreillä mukana olleet muutamat puutalovalmistajat. Kustannusarviomme piti hyvin paikkansa ja budjetti riitti lopulta melkein myös pihan viimeistelyyn.
MIKÄ NIISSÄ RAKENNUSNELIÖISSÄ MAKSAA?
Ensinnäkin talo tarvitsee tontin (ostohinta + lohkomiskulut + lainhuutomaksu + varainsiirtovero). Pääkaupunkiseudulla tonttimaa on erityisen arvokasta ja hyvää rakennusmaata on harvassa. Vähän huonompikin rakennusmaa maksaa ja tämä, yhdessä kalliin pohjarakentamisen kanssa, saattaa syöstä rakentajaparan konkurssiin jo ennen kuin tontti on valmis vastaanottamaan kantavia rakenteita. Paras vinkkimme tähän on, että mikäli mahdollista, valitkaa tontti huolella. Onko esimerkiksi mahdollista teettää pohjatutkimus (noin 1000 euroa) ennen ostopäätöstä. Pohjarakennuskustannukset (maatyöt) saattavat olla maaperästä riippuen 3 – 20 % rakennuskustannuksista. Esimerkiksi 400 000 euron budjetissa tämä voi olla 12 0000:sta 80 000 euroon.
Tontilla joutunee usein tekemään raivaustöitä ennen kuin maatöitä voidaan aloittaa. Nämä raivaustyöt maksavat omasta työpanoksesta riippuen muutamasta satasesta noin 25 000 euroon. Kustannukset syntyvät parin puun ja risukon raivaamisesta aina tontilla mahdollisesti sijaitsevan rakennuksen purkuun. Vinkkimme tontin raivaukseen on: mikäli tontilla on purettava kohde, kilpailuttakaa purku-urakointi muutaman suuren ja pienemmän toimijan kesken. Joissain tapauksissa edullisimman hinnan saattaa saada niin sanotusti kokonaisurakointina, jossa maatyöyrittäjä hoitaa sekä purun että maatyöt.
Tontille pitää toimittaa myös tonttikeskus (noin 1500 euroa) sekä maksaa vesi- ja viemärilaitoksen sekä sähkölaitoksen liityntämaksut. Liittymiskustannuksiin olimme varanneet 8000 euroa. Nämä liityntäasiat saattavat tuottaa yllätyksiä (ja sitä mukaa myös yllättäviä kulueriä tuosta 8000 eurosta aina 12000 euroon). Mikäli talon haluaa liittää kaapeliverkkoon (tv ja netti), maksaa esimerkiksi valokuitukaapelin liityntä ja asennus parisen tonnia vielä tähän päälle.
Oman kustannuseränsä muodostaa suunnittelu: Arkkitehti ja pääsuunnittelija, vastaava mestari, rakennesuunnittelija, LVI ja sähkösuunnittelija sekä muut täydentävät suunnitelmat (valaistus, sisustus, piha yms.). Tästä ei ihan muutamalla tonnilla selviä. Edullisin vaihtoehto lienee valmistalomalli, jolloin melkein kaikki suunnitelmat kuten arkkitehti ja rakennesuunnittelu on tehty jo valmiiksi. Pakettiratkaisuissa kannattaa tosin huomioida, että pienetkin muutostyöt voivat maksaa kohtuuttoman paljon. Tämä ei onneksi koske ihan kaikkia toimijoita. Esimerkiksi Lammi-kivitalot suunnitellaan aina olemassa olevan budjetin, tontin sekä rakennuskaavaan mukaan. Suunnitteluvaiheessa kannattaa kertoa sekä haaveistaan että käytössä olevasta budjetista. Lammin myyjä tekee kustannuslaskurin avulla alustavan laskelman ja käy läpi myös asiat, joita ei ehkä edes ole tullut ajatelleeksi. Meillä eivät haaveet todellakaan alussa kohdanneet budjettia, mutta pystyimme onneksi valinnoillamme vaikuttamaan loppusummaan. Talostamme tuli meille juuri täydellinen ennen kaikkea siitä syystä, että se oli täysin realistinen toteuttaa. Paras vinkkimme tähän on: suunnitelkaa talo, johon teillä on varaa.
Kivitalo mielletään usein kalliimmaksi kuin puutalo syystä, että kivitalot ovat usein neliöiltään suurempia kuin puutalot sekä arkkitehtuuriltaan erikoisempia. Jokainen neliö ja nurkka maksaa. Lammin kivestä rakennuttamassamme päärakennuksessa neliöitä on 160 (ja erillisessä saunarakennuksessa 58). Talon muoto on yksinkertainen suorakaide ja jo suunnitteluvaiheessa talon mitat optimoitiin tarkasti Lammin harkkoon. Olen usein sanonut, että talomme on mallia karvalakki: yksinkertainen ja sitä myöten myös edullinen toteuttaa. Niin sanotut ökykivitalot eivät edes olisi se meidän juttu, vaan myös simppeleillä ratkaisuilla voi saada hyvinkin arvokkaan oloisen kodin. Kivitalon ei myöskään tarvitse olla kooltaan 300 neliöitä. Esimerkiksi Lammin uudessa Ideakuvastossa on useita pienempiä talomalleja, jotka on mahdollista toteuttaa maltillisellakin budjetilla.
Kun talo on suunniteltu, viedään suunnitelmat rakennusvalvontaan. Kunta ottaa rakentajan budjetista oman osuutensa. Rakennuslupa, kunnalta tilatut dokumentit (esim. dwg-kartta, rakennusluvan liitekartta, HSY:n liittymäkartta yms.) rakennuksen merkintä maastoon sekä katselmukset keventävät kukkaroa mukavasti. Tähän päälle voi laskea vielä kopiointikustannuksia, mikäli leimatuista kuvista joutuu ottamaan kopioita painotalossa. Yksityinen rakentaja maksaa vielä koko budjetista valtioille veroja viidesosan kokonaiskustannuksista. Tämä vero on upotettu tosin jo hintoihin alv:n muodossa.
Kun kaikki yllä olevat asiat ovat kunnossa, pääsemme itse taloon. Tämä onkin sitten vähän monimutkaisempi kuluerä. Kustannuksiin vaikuttavat niin monet asiat: neliöt, kuutiot, talon muoto, runkomateriaali, itse tehden vai urakka. Meillä ”pakettiin” kuului perustukset ja ulkopuoliset rakenteet, talopaketti, täydentävät rakenteet sekä konetekniset laitteet ja työ. Tämä tarkoittanee käytännössä sitä, että talon pitäisi olla luovutusvaiheessa sisustusta vaille valmis. Tähän ei meillä kuulunut lattiavalu eikä ulkorappaus.
Kilpailutusvaiheessa pyysimme arkkitehtimme/pääsuunnittelijamme neuvosta tarjouksia yksinkertaisesti muodossa: ”Pyydämme tarjousta suunnitelmien mukaisesta pientalosta, valmiusaste: vesikattovalmis, XX.XX mennessä”. Tarjoukset olivat toimitussisällöltään hieman erilaisia, mutta hintahaitari (materiaali + runkourakointi) aika lailla muutaman kymmenen tonnin sisällä. Kaikki tarjoukset vesikattovalmiista toimituksesta mahtuivat alle 200 000 euron (hintaa nostaa talousrakennus, noin 70 000). Täytyy kuitenkin huomioida, että vesikattovalmis talopaketti on kokonaisrakennuskustannuksista vain noin 30-40 %. Talotekniikka (vesi- ja viemärityöt, ilmavaihto, lämmitys) vievät vielä oman siivunsa (hinta-arvio noin 65 000, sisältää maalämmön).
ENTÄ SITTEN KUN KAIKKI RAHAT ON JO KÄYTETTY?
Tässä vaiheessa, kun rahat ovat yleensä loppu, talo pitäisi vielä sisustaa. Ja nyt en tarkoita uutta sohvaa, tekstiilejä ja ruokapöytää. Tähän kuluerään lasketaan sisäseinien pinnoitteet, tulisija ja piippu, sisäkattojen pinnoitteet, lattioiden pinnoitteet, valaistus, wc-pöntöt ja hanat, keittiön, kodinhoitohuoneen, vaatehuoneen, eteisen ja kylpyhuoneen kalusteet sekä kodinkoneet. Tämä on se vaihe, kun säästöjä täytyy/voi viimeistään tehdä. Materiaalivalinnoista riippuen tähän saa upotettua keskimäärin viidestätoista tonnista (huokeat perusmateriaalit) aina niin pitkälle, kuin kukkaro kestää.
Tähän päälle vielä epämääräinen erä erikseen tilattua puutavaraa, peitteitä ja työvälineitä, vakuutukset, työmaakoppi, työmaa-aikainen lvis ja sähkön kulutus, piha-alueen kunnostus sekä kaiken maailman ylläri pyllärit.
Yllä olevasta jäi varmasti monta oleellista asiaa puuttumaan ja yllä olevat luvut ovat omasta projektistamme. Tarkan, noin 5 %:n virhemarginaalin sisältävän kustannusarvion tekeminen onnistuu ammattilaiselta sen jälkeen, kun lopulliset arkkitehti-, rakennus- ja lvi-suunnitelmat on tehty. Talomme lopulliseksi neliöhinnaksi muodostui noin 2300 (ilman tonttia).
5 VINKKIÄ, KUINKA KARSIA RAKENNUSKUSTANNUKSIA
- Mikäli mahdollista, valitse tontti huolella. Pohjarakennuskustannukset (maatyöt) saattavat olla maaperästä riippuen 3 – 20 % rakennuskustannuksista. Esimerkiksi 400 000 euron budjetissa tämä voi olla 12 0000:sta 80 000 euroon.
- Mikäli tontilla on purettava kohde (pääkaupunkiseudulla tämä on hyvin yleistä), kilpailuttakaa purku-urakointi muutaman suuren ja pienemmän toimijan kesken. Joissain tapauksissa edullisimman hinnan saattaa saada niin sanotusti kokonaisurakointina, jossa maatyöyrittäjä hoitaa sekä purun että maatyöt.
- Suunnitelkaa talo, johon teillä on varaa. Oman kohteen kustannuksia kannattaa lähteä kartoittamaan heti alkuun realistiselta pohjalta. Esimerkiksi Lammi-kivitalot suunnitellaan aina olemassa olevan budjetin, tontin sekä rakennuskaavaan mukaan.
- Jokainen neliö ja nurkka maksaa. Edullisinta on rakentaa hyvin yksinkertaisen muotoinen talo, johon voi tuoda persoonallisuutta esimerkiksi terasseilla ja pergoloilla.
- Simppeleilläkin ratkaisuilla voi saada hyvinkin arvokkaan oloisen kodin. Kivitalon ei myöskään tarvitse olla kooltaan 300 neliöitä. Lammin uudessa Ideakuvastossa on useita pienempiä talomalleja, jotka on mahdollista toteuttaa maltillisellakin budjetilla.
Olipas kiinnostava postaus 🙂 Meillä tehdään parhaillaan remonttia vanhaan taloon ja olemme monta kertaa miettineet, että "pitäisikö sitten rakentaa uusi", mutta luovuimme ideasta. Alueella jolla haluamme asua ei ole vapaita tontteja ja jos on, hinta olisi ollut niin järjetön että ei olisi pystytty. Tosi kiinnostavaa kuulla näitä kustannusjuttuja ja rakentamisen eri vaiheita aiheesta joka kiinnostaa mutta johon ei itse ole uskallettu lähteä.
Minulla olisi haaveissa remontoida vanha puutalo. Miehen haaveissa olisi rakentaa uudelleen. Kumpikaan ei tällä hetkellä ole ajankohtaista: mies ei halua lähteä kunnostamaan vanhaa taloa ja uuden rakennusprojektin esteenä on juurikin tontti: hinnat ovat pilvissä ja kovin kaus nykyiseltä sijainniltamme emme haluaisi edes halvemman tonttimaan toivossa lähteä. Tällä hetkellä "remppailemme" neljä vuotta vanhaa taloa ja haaveilemme siitä, että viimeinenkin lista olisi viimein paikoillaan 🙂
Hinnoissa voi kyllä tosiaan olla hirveästi eroja! Meillä oli onneksi jo joku käsitys edellisen talon toteutuneiden kustannusten kautta, mutta silti yllätyksiäkin tuli. Talo me kilpailutettiin omilla kuvilla, ja se oli toimiva tapa. Annetuissa hinnoissa oli ihan valtavia eroja, kalleimman ja halvimman välillä oli eroa noin sata tuhatta! Talomme on siis puurakenteinen, ja hintaeroja selittää se, että osa talofirmoista tarjosi elementtitoimitusta, ja osa pitkästä tavarasta tehtyä. Jos vielä kolmannen kerran rakentaisin, pyrkisin siihen että voisimme tehdä lähes kaiken itse, niin tulisi hyvää jälkeä 😀
Hinnoissa tosiaan voi olla eroja. Olemme usein miettineet, mitä maksaisi tismalleen samanlaisen kohteen rakentaminen/rakennuttaminen nyt tismalleen samalle tontille. Voisi maksaa enemmän tai sitten vähemmän. Tätähän nyt ei tietenkään koskaan saa selville, mutta ajatusleikki on kiehtova.
HIntatietojen julkistaminen on siitä jännää puuhaa, että niin sanottuja "listahintoja" rakentaessa ei ole. Muutama ihminen on kuvitellut meidän rakentaneen talon "blogirahoilla" tai muuten vaan hyvillä alennuksilla (heidän kannattaa tutustua tarkemmin juttuun https://marjawickman.com/mustaovi/2017/08/totuus-blogiyhteistoista.html).
Pienenä huomiona olisi hyvä lisätä mukaan vielä rakennuslupavaiheen mahdolliset muutostyöt – kunta ei välttämättä hyväksy suunnitelmia sellaisenaan ja joskus arkkitehdin pöydälle joudutaan palaamaan pariin kertaan. Tämä voi taas tuoda lisää kustannuksia rakennusvalvonnan määräyksestä, kuten esimerkiksi meillä piti dB-määräyksistä johtuen eristää taloa entisestään (paksummat lasit, eristävämmät ovet, ääniloukut jne). Onneksi vältyimme lisäselvityksiltä kuten meluselvityksiltä jne, näitäkin nimittäin pk-seudulla varsinkin todella tarkkaan syynätään! 🙂
Todella hyvä huomio! Kustannusarvioon pitäisi aina jättää tilaa kaikille yllättäville kuluille (mitä kyllä rakentaessa riittää)! Myös käytetttävissä olevan budjetin pitää todellisuudessa vastata kustannusarviota.
Kannattaa muistaa että taloihin rakennetaan myös autokatoksia. Ne nielevät myös rahaa. Hyvä postaus. Realistinen versio siitä, mitä kannattaa ja mitä ei kannata tehdä. Mukavaa kesää teille. Nauttikaa ihanasta kodistamme. Samaa yritämme me, pihatöiden välissä. 😀
Toivottavasti pihatyönne ovat edenneet hyvin ja olette ehtineet myös nauttia pihastanne tämän kesän/syksyn aikana. Meillä mies halusi ehdottomasti autotallin, joka olikin sitten vielä muutaman kerran hinnakkaampi kuin katos 😀
Talon maksaa, mutta myös pihatyöt. Usea ihminen ei osaa valmistatua pihakustannuksiin. Harva haluaa jättää kodin ympäristöä rakennustyömaaksi. Pihatöihin ja autokatoksiin saa varata myös reilusti rahaa. Maansiirto, sora, multa, istutukset, mahdolliset kivimuurit, pihavalot, valokaapelit, terassit…
Kävimme ennen rakennusprojektimme aloittamista työväenopiston pihasuunnittelukurssit I ja II. Vaikka olimmekin jo aika varhain perillä siitä, millainen pihamme tulee olemaan ja mitä se noin suurinpiirtein maksaa, yllätyimme totaallisesti, kun pihaa viimeisteltiin. Kyllähän siinä tosiaan rahaa kului vaikka teimme suurimman osan töistä itse.
Kiitos mielenkiintoisesta postauksesta! Tarkkoja lukuja löytää harvoin. 2300e/neliö, tarkoitatko tässä asuinneliöitä vai kokonaisneliöitä?
Kiitos kommentista! 2300 e/neliö tarkoittaa omalla kohdallamme asuinnpinta-alaa (218 m2 ). Talomme kokonaisala on 231 m2.
Miksi valitsitte peltikaton? Haluatteko kuunneella sateen ropinaa. Eikö laatutaloon olisi kannattanut laitta tiilikatto. Eihän sillä ole hintaeroa peltikattoon verrattuna. Vaikka tässä blogissa on mainosta mukana, niin voin todeta, että todella hyvä kertomus rakentamisen kustannuksista ja siitä, mitä kaikkea pitää ottaa huomioon, kun suunnittelee omakotitalon rakentamista/rakennuttamista.
Lämmin kiitos kommentistasi! Me emme jostain syystä edes harkinneet suunnitteluvaiheessa muuta kuin konesaumattua peltikattoa. Mielestämme se sopi kaikista parhaiten talomme arkkitehtuuriin, mutta miksipäs ei tiilikattokin olisi ollut upea. Talossamme on ylimmässä kerroksessa käyttöullakko, jonne sateen ropina kyllä kuuluu.
Hinta-asiat mietityttävät täälläkin.. olen istunut aika monen asiantuntijan ja "asiantuntijan" pakeilla, ja kivitalon hinta-haarukaksi annetaan yleensä 3000-4000 neliöltä. Moni sanoo suoraan, että 3000 euroon, per neliö siis, voi päästä jos rakenne on tarpeeksi yksinkertainen, mutta sen alle ei juuri millään. Jos rakennuttaa eikä rakenna. Tästä johtuen pistää miettimään tuon 2300 euron ja otsikon alla mainitun kaupallisen yhteistyön suhde.. Olen kiinnostunut Lammista mutta en bloggaa, joten olisi aivan ykköstä jos jotenkin saisi tietää mitä tämä talo olisi tullut maksamaan "listahinta-asiakkaalle" 😉
Pyysimme tarjoukset arkkitehdin piirustusten pohjalta lähes kaikilta kotimaisilta kivitalo-toimijoilta sekä urakoitsijoilta ja muutamalta puutalovalmistajalta. Päädyimme tarjousten perusteella Lammin kiveen sekä ulkopuoliseen urakoitsijaan valmiusaste vesikattovalmis. Sisätyöt teimme suurimmaksi osaksi itse. Ilman tonttia neliöhinnaksi tuli 2300 ja tähän ei sisältynyt muuta blogiyhteistyötä kuin valaistussuunnitelma Winledin kanssa. Eli ihan ”listahintainen” talo tehtiin 😁
Mitä tämän talon kerrosala ja huoneistoala ovat?
Hei,
Mainitset vesikatto silmiin paketin hinnaksi vähän vajaa 200t€, ja sitten erikseen tekniikkaan n. 65t€. Jos nämä kilpailutettiin erillisinä palasina, miten yhteistyö / aikataulutus työmaalla järjestyi, eikö Lammin kaltaisessa rakenteessa ole mahdollista, jopa järkevää, jättää tekniikkaa (sähköputket jne) harkkojen valun sisään?
Valuharkkotaloa täälläkin mietitään. Kokemus rakentamisesta vaan on pitkälti 0 niin näiden projektinaikaisten palikoiden keskinäiset suhteet ovat aika hakusessa. Tartteekohan palkata projektille vetäjä 😉